Покупка квартиры у пожилого человека риски: Покупка квартиры у пожилого человека – риски и нюансы

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская:

Пожалуй, основной проблемой совершения этой сделки можно считать неучастие в приватизации квартиры дочери продавца, являвшейся на тот момент несовершеннолетней. Несмотря на то, что ранее закон допускал приватизацию жилого помещения на имя только совершеннолетних членов семьи, судебная практика признает такие договоры приватизации, а также и последующие договоры отчуждения жилого помещения недействительными. То есть, купив подобную квартиру, покупатель может через некоторое время получить иск от бывшего несовершеннолетнего члена семьи продавца, на основании которого договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Определение срока исковой давности по таким искам в настоящее время является вопросом, не имеющим однозначного ответа. При наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств этот срок составляет 1 год с того момента, когда бывший несовершеннолетний узнал о нарушении своего права. Поэтому, решившись на покупку такого объекта, покупателям необходимо запастись доказательством того, что дочь продавца знала о том, что квартира была приватизирована без ее участия. Это обстоятельство может быть подтверждено заявлением соответствующего содержания, подписанным дочерью. Желательно, чтобы в этом заявлении было указано, что ей известно об этом факте уже более года. Подпись на заявлении рекомендуется засвидетельствовать в нотариальном порядке. Обмен сообщениями в социальных сетях в этом случае не является надежным доказательством.

Является ли ребёнок собственником в приватизированной квартире?

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

При этом следует учитывать, что при возникновении подобного судебного спора 100% гарантию того, что суд откажет в удовлетворении исковых требований бывшего несовершеннолетнего, дать невозможно. Кроме того, лица, которые проживали в жилом помещении, но не участвовали в его приватизации, могут претендовать на сохранение за ними права пользования этим жилым помещением даже после его продажи. В рассматриваемой ситуации таким лицом однозначно является дочь продавца, а также, возможно, его супруга. Для защиты прав покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры от этих лиц необходимо получить документ, подтверждающий их отказ от права пользования квартирой после ее отчуждения. Эти отказы также желательно оформить у нотариуса.

Справка о том, что участник сделки не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не является гарантией того, что он отдает отчет своим действиям, полностью осознает смысл заключаемой сделки и искренне желает наступления соответствующих последствий. Более надежным доказательством этих обстоятельств может служить заключение врача-психиатра, полученное в день подписания договора. Причем немолодой возраст участника сделки, наличие у него серьезных заболеваний, в том числе онкологических, являются факторами, осложняющими ситуацию. Дополнительной защитой для покупателя может послужить нотариальное удостоверение сделки. В случае возникновения судебного спора нотариус подтвердит, что участники сделки находились в адекватном состоянии.

Также к осложняющим факторам можно отнести и участие в сделке представителя, действующего на основании доверенности. Первым важным моментом, который необходимо проверить в этом случае, является вопрос «Находится ли собственник помещения в живых на момент заключения договора купли-продажи?». Ведь доверенность утрачивает силу с момент смерти доверителя. Покупатель может убедиться в том, что доверитель жив, пообщавшись с ним. Кроме того, в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус имеет возможность проверить соответствующее обстоятельство путем направления запроса в электронный реестр органов ЗАГС.

Вторым важным моментом является проверка отмены доверенности. Факт отмены нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Еще желательно проверить не только факт отмены доверенности, но и сам факт ее выдачи, чтобы уберечься от подделки. Это можно сделать, обратившись к нотариусу. При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязательно запросит все необходимые сведения о доверенности из Единой информационной системы нотариата и проверит и факт ее оформления, и аутентичность ее содержания, и отсутствие распоряжений о ее отмене.

Так как в рассматриваемой ситуации договор приватизации заключен продавцом до 31 января 1998 года (до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), существует вероятность того, что сведения о его праве собственности не включены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Иногда это обстоятельство порождает лишние сложности при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре к покупателю. Чтобы гарантировать беспроблемную регистрацию, необходимо попросить продавца зарегистрировать его право собственности в ЕГРН до продажи квартиры.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Стороны договора купли-продажи вправе согласовать любую цену продаваемой квартиры. Однако, если квартира продается по цене, которая явно ниже рыночной, покупателю для защиты от возникновения в будущем судебного спора, основанного на этом обстоятельстве, желательно получить от продавца заявление, в котором будет отражено, что продавцу известно о размере рыночной цены квартиры и цена в договоре определена им ниже рыночной осознанно. Это заявление нужно попросить оформить собственника квартиры лично, а не через представителя по доверенности.

В завершение можно еще раз порекомендовать оформить договор купли-продажи в нотариальной форме. В случае нотариального удостоверения договора нотариус является гарантом законности сделки. Он отвечает за соответствие сделки закону, в том числе изучает и анализирует все юридические аспекты, проверяет представленные документы, составляет юридически грамотный проект договора, разъясняет сторонам последствия сделки, гарантирует соответствие сделки намерениям ее участников. Кроме того, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи документы на государственную регистрацию перехода права собственности может подать покупатель без участия продавца. При заключении сделки в простой письменной форме документы на регистрацию должны подать обе стороны договора.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Конечно же, планируемая автором вопроса сделка и трудная, и оспариваемая. В частности, факт продажи «ниже рынка» в дальнейшем может быть сильным аргументом в руках тех, кто захочет признать ее недействительной. Я бы рекомендовал оценить проведенную правовую экспертизу силами независимого специалиста. Он несет ответственность за результат в рамках заключенного с ним договора. 

В любом случае следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Онкологическое заболевание представителя продавца еще глубже загоняет и без того непростую сделку в зону риска. Принимаемые препараты могут влиять на дееспособность доверенного лица.
2. Если продавец не может физически присутствовать на сделке, можно приехать к нему и подписать договор купли-продажи там, где ему удобно. Если это невозможно, следует проверить доверенность (не отозвана ли она) и провести сделку у нотариуса, который ее выдал.
3. Представитель продавца — супруга — в силу своего возраста должна непосредственно перед сделкой пройти медицинское освидетельствование на предмет дееспособности и получить соответствующее заключение врача, в том числе справки из ПНД и НД.

Главный же риск, на мой взгляд, заключается в том, что несовершеннолетняя дочь не принимала участие в приватизации. Общение в соцсетях не является юридически значимым. Нельзя выходить на сделку, не получив от нее нотариально оформленное согласие, в котором она должна подтвердить, что знает о предстоящей сделке, знает об ущемлении своих прав в процессе приватизации и что она согласна со всем происходящим и в дальнейшем не будет предъявлять претензий. Нотариусы имеют форму такого заявления. 

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Должен ли ребенок собственника участвовать в приватизации?

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:

В случае указания в договоре купли-продажи стоимости квартиры существенно ниже рыночной имеется риск признания указанной сделки недействительной по иску продавца, если последний докажет, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Срок для оспаривания такой сделки составляет 3 года. С целью минимизации риска возможно заключить на указанный период договор страхования титула (риска потери права собственности).

Еще вам необходимо проверить зарегистрированных лиц на текущий момент, так как в случае наличия зарегистрированных лиц, находящихся под опекой и попечительством, процедура снятия их с учета довольно затруднительна. Рекомендуем, чтобы на момент заключения сделки зарегистрированные лица отсутствовали.

Кроме того, нужно учитывать, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации и предоставившие согласие на приватизацию в пользу иного лица, сохраняют право бессрочного пользования указанным помещением и обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи. В противном случае такой договор будет считаться незаключенным. Обращаем внимание, что в некоторых случаях суды не связывают отсутствие регистрации с прекращением права пользования жилым помещением (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу № 33-15515/2016). Желательно настоять на снятии таких лиц с регистрационного учета до момента сделки либо предусмотреть депонирование части подлежащей оплате суммы в банковскую ячейку, условием доступа к которой будет выписка из домовой книги, подтверждающая снятие такого лица с регистрационного учета в данной квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

кого из участников сделки проверять при покупке квартиры — Блог Райффайзенбанка R-Media

Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).

Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.

Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить:

• согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
• разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.

В чем риск. Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.

Как минимизировать риск. Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога. Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.

У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет. Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит. В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете. Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.

Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.

В чем риски. Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.

Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст. 171 ГК РФ).

Как минимизировать риск: не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.

В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:

«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».

Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.

Покупка квартиры у пожилого человека риски

Сделка по приобретению жилья может быть признана не действительной. Надо внимательно подходить к этому вопросу, тем более когда покупка квартиры у пожилого человека риски и скользких моментов в такой ситуации больше.

Законодательно возраст продавца не ограничен

Есть люди, кто дожив до старости остались разумными и адекватными, но тем не менее люди в пожилом возрасте — достаточно специфичная категория граждан. Некоторые из таких не всегда отдают отчет своим поступкам, и по ряду причин, плохо ориентированны в современном мире. Может стать так, что сделку с таким продавцом признают недействительной с формулировкой «действовал, не понимая последствий», т.е. признают недееспособным. Чтобы обезопасить себя, стоит как можно более корректно попросить справку от психоневрологического диспансера. А на этапе передачи денег оформить расписку о получении денег его рукой, что расчет сделан и претензий не имеет.

Риэлторы относят пожилых продавцов к так называемой «группе риска». Это не юридическое понятие, пришедшее из 90-х годов, когда на рынке недвижимости был развит обман стариков, больных и немощных людей, если те проживали в дорогих квартирах престижных районов города. Сейчас государство встало на защиту «группы риска» путем возможности оспорить куплю-продажу и вернуть квартиру продавцу. Есть и обратная сторона такой защиты, когда добросовестный покупатель остается без денег и квартиры.

Чтобы исключить подобный риск, надо принять следующие меры:

• позаботиться о пожилом человеке-продавце. Проследить за последствиями сделки для продавца: ситуация должна складываться для него благополучна и не ущемлять его права или ухудшать условия жизни. При таких условиях, для оспаривания сделки не будет причин.
• уже говорилось выше, необходимо предоставить продавцу справки от нарколога и психиатра, подтверждающие его дееспособность. Это поможет исключить возможное обращение в суд либо самого продавца, либо органов опеки и др. третьих лиц, об его обмане и принуждении, когда по состоянию здоровья пожилой человек недееспособен.
• оформить регистрацию по новому месту проживания продавца заранее до продажи квартиры (покупателю оставить копию себе). Для своей безопасности подробнее узнать где, с кем будет жить пожилой продавец. Исключить риск продавца остаться на улице, чтобы потом не было претензий в мошенничестве.

Должно насторожить постоянное сопровождение продавца чужими людьми (не родственниками стариков), это могут быть мошенники и принудить человека к сделке. Подводя итог можно сказать что покупка квартиры у пожилого человека риски есть, но если жилье приглянулось, надо убедиться, что продавец действует добровольно, осознанно и логично.

Пенсионное проживание: аренда против домовладения

Есть веские причины для покупки дома на пенсии, но есть и множество аргументов в пользу аренды. Последнее может быть дешевле, если вам не придется платить за техническое обслуживание и ремонт. Однако владение может быть менее стрессовым, если вам не нужно беспокоиться о том, что арендодатель повысит вашу арендную плату.

Каким бы путем вы ни пошли, расходы на жилье будут одной из основных ваших ежемесячных расходов при выходе на пенсию. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при принятии решения о покупке или аренде.

Ключевые выводы

• Расходы на жилье будут частью вашего пенсионного бюджета, независимо от того, снимаете вы его или владеете.
• Колебания рыночной стоимости, непредвиденные расходы на техническое обслуживание и отчисления по страховке могут увеличить стоимость владения.
• Хотя дома могут быть ценным активом, их не следует покупать в первую очередь для инвестиций.
• Владение предлагает стабильность, налоговые льготы и справедливость, а также другие льготы.
• Аренда обеспечивает большую гибкость и ликвидность, и вы будете тратить меньше денег (и времени) на техническое обслуживание.

Налоговые последствия

При анализе домовладения по сравнению с арендой необходимо учитывать налоговые последствия. Начиная с деклараций, поданных в 2019 году, проценты по квалифицированным ипотечным кредитам в размере 750000 долларов США или меньше вычитаются для пары, подающей совместно. (Если вы купили дом до 16 декабря 2017 года, вы все равно можете вычесть проценты по ипотеке на сумму не более 1 миллиона долларов в соответствии с предыдущим законом.)

Однако теперь, когда вычеты по налогу на недвижимость, когда-то являвшиеся огромным благом для налогоплательщиков (особенно в богатых районах), ограничены суммой в 10 000 долларов, а стандартный вычет увеличен почти вдвое, как благодаря Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, количество количество людей, которые могут воспользоваться такой экономией, перечисляя свои вычеты, значительно сокращается.Стоимость аренды не подлежит вычету из налогооблагаемой базы, поэтому арендаторы не имеют доступа к этой потенциальной экономии.

Риски, которые необходимо учитывать

Теоретически покупка дома после выхода на пенсию приносит больше денег, чем аренда. Однако домовладение также сопряжено со значительными финансовыми рисками. Такие проблемы, как колебания рыночной стоимости, непредвиденные расходы на техническое обслуживание и отчисления по страховке, могут увеличить расходы сверх затрат на аренду. И какой бы вариант вы ни выбрали, не забудьте спланировать инфляцию — арендная плата, налоги и страховые расходы со временем растут.

Еще одна серьезная проблема — это риск технического обслуживания, связанный с владением. Аренда похожа на покупку страхового полиса на содержание; Арендаторы не несут ответственности за регулярные расходы на техническое обслуживание, отказы оборудования или катастрофы, такие как штормы или наводнения. Арендодатель должен беспокоиться об этих непредвиденных расходах, как и домовладельцы.

Инвестиционная возможность?

Хотя недвижимость может предложить хорошие возможности для инвестиций, не следует покупать жилье только по этой причине.Жилье — это неизбежная стоимость жизни, и ликвидация инвестиционного актива не должна включать поиск другого жилья. Пенсионеры не должны учитывать потенциал роста инвестиций в собственность при планировании расходов на жилье.

«Один из самых больших мифов о домовладении заключается в том, что это инвестиции. Это не так, — говорит Кирк Чизхолм, управляющий капиталом и директор Innovative Advisory Group в Лексингтоне, штат Массачусетс, добавляет:

Владение домом, в котором вы живете, — это расходы, а не инвестиции.Инвестиция — это инвестиция, которая генерирует денежный поток. Конечно, у владения домом есть некоторые преимущества, но когда вы учитываете затраты, связывая большие суммы капитала, неликвидность дома и цены на жилье не всегда растут, это делает гораздо менее привлекательным «. инвестиции ».

Чтобы на самом деле использовать дом в качестве инвестиции, домовладельцу придется покупать дешево и продавать дорого, покупая и продавая дома по возможности. Однако, продавая дом для получения прибыли при высоких ценах, человек рискует оказаться вне рынка, если цены будут продолжать расти.Те, у кого фиксированный бюджет, как и большинство пенсионеров, могут не иметь возможности приобрести другой дом или квартиру и вместо этого будут иметь дело с домовладельцем.

В некотором смысле аренда может быть экономическим эквивалентом короткой продажи акций. Если вы считаете, что цены на жилье будут снижаться, вы можете снять жилье, дождаться падения цен и купить дом позже. Ошибиться в направлении цен на жилье и в конечном итоге заплатить более высокую покупную цену — все равно, что заплатить более высокую цену за акцию для покрытия короткой позиции.

Обналичивание и ликвидность

К другим финансовым преимуществам арендатора относится отсутствие беспокойства о состоянии рынка жилья и его ликвидности. Продажа дома может занять много времени; это также связано с большим количеством документов, и большинство агентств недвижимости взимают комиссию, что снижает окупаемость инвестиций. Обойти эти препятствия, когда пришло время двигаться, определенно стоит того.

Некоторые пенсионеры живут исключительно на пенсионные деньги — пособия по социальному обеспечению, ежегодные выплаты, государственный или профсоюзный план.У них не всегда есть большие суммы наличных денег. Без достаточных активов на обочине для непредвиденных расходов обычные расходы на владение домом могут быть разрушительными.

Преимущества владения

Согласно исследованию American Financing, если вы один из 56% домовладельцев, которые выходят на пенсию, не обремененные ипотекой, вопрос аренды или владения на первый взгляд может показаться менее сложным. Тем не менее, тот факт, что у вас нет оплаты за дом, не делает это легкой задачей.Вам придется учитывать налоги на недвижимость и расходы на содержание, и чем старше ваш дом, тем выше могут быть эти расходы на содержание.

Тем не менее, легко найти аргументы в пользу того, чтобы остаться, особенно если вы живете в доме, которым владеете сейчас (и у вас нет причин уезжать по состоянию здоровья). Вот еще несколько ключевых аргументов.

Стабильность

Если вы являетесь владельцем дома, вам, скорее всего, понравится больше стабильности и контроля. Вам не придется беспокоиться о том, что арендодатель повысит арендную плату. Точно так же домовладелец не может продать дом из-под вас.У вас все еще есть возможность переехать, но это будет ваше решение, а не домовладельца. Кроме того, вы не можете переделывать аренду, по крайней мере, без разрешения владельца.

Собственный капитал

Некоторым пенсионерам важно оставить наследство. Другие хотят использовать накопленный собственный капитал для получения ссуды, кредитной линии или обратной ипотеки. Это ситуации, в которых владение имеет наибольший смысл. В областях, где стоимость собственности быстро растет, владение позволяет вам владеть активом, который ценится.И, конечно же, это также означает, что вы можете избежать повышения арендной платы, которое так часто встречается на горячих рынках недвижимости.

Налоговые льготы

Как отмечалось выше, хотя законопроект о налогах 2017 года ограничил возможность вычета процентов по ипотеке и налогов на недвижимость, такие льготы все еще существуют. Кроме того, другие вычеты, включая ипотечные баллы, также могут снизить вашу задолженность. Если вы арендуете, вы не получаете ни одного из этих налоговых льгот.

эмоции

Степень, в которой вы эмоционально привязаны к идее домовладения или к конкретному дому, в котором вы в настоящее время живете, является важным нефинансовым соображением.

• Собственный капитал

• Стабильность

• Налоговые вычеты

• Затраты на обслуживание, время

• Неликвидность

• Налоги на недвижимость

Преимущества аренды

Продажа дома и сдача в аренду имеют свои плюсы. Если вы сейчас снимаете квартиру, вы знаете об этих преимуществах. Но если вы домовладелец, собирающийся спрыгнуть с корабля, вот несколько причин, которые стоит рассмотреть.

Открыть опционы

Аренда может иметь смысл, если вы пустеете, готовы сокращать штат или не уверены, где проведете пенсионные годы. Возможно, вы захотите переехать на несколько лет из-за лучшей погоды или снижения стоимости жизни, но позже вы легко сможете переехать поближе к своей семье.

Ваше здоровье — или здоровье члена семьи — также может быть фактором, если вы считаете, что вам, возможно, вскоре потребуется переехать, чтобы получить или оказать помощь. Многие сообщества для престарелых, непрерывного ухода или самостоятельной жизни сдаются только в аренду, что не оставляет вам выбора, если вы будете жить там.

Если вы все-таки сдадите аренду, долгосрочная аренда уменьшит неопределенность роста арендной платы.

Меньше затрат

Важно сравнить стоимость аренды со стоимостью владения в том месте, где вы планируете жить. Согласно отчету Trulia за 2016 год, аренда была дешевле в 98 из 100 городов с большим населением от 65 лет и старше. Тем не менее, стоит отметить, что на Юге владение недвижимостью обычно дешевле, чем аренда.

Меньше обслуживания

Когда вы арендуете, вам, скорее всего, не придется платить за техническое обслуживание зданий высшей лиги.Согласно Millionacres, домовладельцы тратят в среднем от 1% до 4% ежегодно на содержание дома. Чем старше дом, тем выше процент. Одно предостережение: внимательно прочитайте договор аренды, прежде чем подписывать его, и убедитесь, что арендодатель несет ответственность за все (или почти все) техническое обслуживание и ремонт, особенно если вы снимаете дом.

Дело не только в стоимости. По мере того, как вы становитесь старше, ваша способность самостоятельно выполнять любую из этих работ неизбежно снижается. Может быть, вы не хотите жить в таком месте, где вы регулярно стоите на лестницах, чтобы поменять лампочки или сгребать снег с тротуара или крыши.Вот тогда действительно может помочь супер-мастер или строитель.

Освобожденный капитал

Аренда может высвободить деньги, которые вы можете инвестировать. Это сохраняет вашу ликвидность и может увеличить ваш общий доход в пенсионные годы. Инвестиции часто растут быстрее, чем ценится недвижимость, что позволяет им использовать ваши деньги еще эффективнее. Кроме того, владение подвергает вас риску в случае очередного краха рынка жилья, чего не дает аренда.

Если вы планируете продать свой дом и сдать его в аренду, еще одним соображением является налог на прирост капитала.Действующее налоговое законодательство допускает исключение прироста капитала в размере 250 000 долларов для лиц, подающих единую налоговую декларацию, и 500 000 долларов для состоящих в браке лиц, подающих совместную налоговую декларацию. Кроме того, вы сможете вычесть расходы, такие как комиссионные риэлтора и многие капитальные улучшения, которые вы, возможно, сделали в доме за эти годы.

Для многих исключения и вычета расходов может быть достаточно, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже. Для других, которые, возможно, жили в этом доме в течение многих лет или владеют элитным домом, это может быть не так. Кроме того, многие экономические эксперты предсказывают значительное увеличение нормы прироста капитала из-за новой политики, обсуждаемой нынешней администрацией Белого дома.Перед тем как сделать шаг, лучше всего проконсультироваться с квалифицированным налоговым экспертом, чтобы взвесить ваши варианты.

• Непредсказуемое повышение арендной платы, выселение

• Нет капитала

• Без налоговых льгот

• Невозможность настроить дом

• Налог на потенциальный прирост капитала

Итог

Для многих людей, приближающихся к пенсии, решение о том, оставить ли им семейный особняк или уменьшить его до меньшего размера, является трудным.Если вы все же решите переехать, в игру вступят стресс и расходы, связанные с домовладением. Вопрос о том, владеть ли домом на пенсии или снимать его, включает несколько соображений, таких как:

• Какие налоговые льготы дает аренда по сравнению с владением?
• Дом — это потенциальная инвестиционная возможность или просто дополнительные расходы?
• Какие риски связаны с домовладением с точки зрения непредвиденных расходов и сможет ли ваш бюджет противостоять им?

Является ли покупка дома после 55 лет хорошей идеей?

Выход на пенсию — захватывающее время для нас, взрослых, независимых, с его бесконечными возможностями для путешествий, развлечений и новых друзей.Но когда приходит время решать, где жить в эти более поздние годы, важно учитывать все варианты.

Некоторые люди предпочитают покупать дом меньшего размера или снимать один для себя после выхода на пенсию. Другие выбирают более не требующий ухода образ жизни, обеспечиваемый «активными взрослыми» или независимыми сообществами. Давайте обсудим плюсы и минусы каждого из них, чтобы вы могли понять, какой вариант проживания пожилых людей подходит вам.

Покупка дома после 55 лет — важное решение, которое обязательно повлияет на ваш выход на пенсию.Хотя некоторые финансовые компании выдают ссуды пожилым покупателям, большинство опасаются этого по нескольким причинам.

По мнению эксперта по личным финансам Дэвида Нинга, неразумно получать новую 30-летнюю фиксированную ипотеку в свои 50 лет. «Независимо от того, покупаете ли вы новый дом, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или просто хотите бесплатно выкупить долю в собственном доме, — пишет он, — получение 30-летней ипотечной ссуды, когда вам за 50, является довольно опасно. Например, если вам 55 лет, вы действительно хотите платить, пока вам не исполнится 85? »

Важно сначала изучить все возможности, прежде чем окунуться в такую ​​крупную инвестицию.

Investopedia предлагает, чтобы, принимая решение о покупке дома после 55 лет, вы сначала должны рассмотреть другие варианты ипотеки, которые будут работать лучше, и определить, является ли выплата ипотеки более важной, чем максимизация ваших пенсионных сбережений.

Кэролин Данлави, владелец компании Jade Tree Retirement Planning в Калифорнии, говорит, что «покупка нового дома и принятие на себя расходов по новой ипотечной ссуде в течение следующих нескольких десятилетий могут съесть ваши пенсионные сбережения».

«Пожилые покупатели рискуют еще больше истощить свои будущие пенсионные фонды, если они и откладывают меньше на пенсию, и выходят из своих IRA для финансирования покупки дома», — говорит Данлави.«Это может быть двойной удар».

Другими словами, очень важно тщательно взвесить свое решение о покупке нового дома, чтобы финансовая нестабильность не стала проблемой, когда вы выйдете на пенсию.

С другой стороны, аренда дома на пенсии обеспечивает гибкость для пожилых людей, которые ожидают путешествия или нового переезда в будущем, или которые просто хотят сэкономить свое гнездовое яйцо для других расходов, а не для покупки дома.

С финансовой точки зрения аренда намного проще и требует меньше предусмотрительности, чем покупка дома.Поиск дома или квартиры для сдачи в аренду занимает лишь часть времени, необходимого для покупки, и дает вам возможность тратить деньги на другие важные для вас вещи — например, поездку в гости к друзьям и семье или начало нового хобби.

В общем случае, 55 — это еще рано переезжать в индивидуальное жилье. В конце концов, многие пожилые люди решают продолжать работать и после 65 лет. Тем не менее, неплохо было бы заглянуть в будущее и присмотреться к витрине.

Как следует из названия, независимые жилые сообщества предназначены для пожилых людей, которые полностью независимы в своей повседневной деятельности дома и обычно могут без труда участвовать в общественной деятельности.

Независимые жилые сообщества, предназначенные для активных пожилых людей, обеспечивают тот образ жизни, который не требует ухода, который может стать более желанным с возрастом. Часто в этих общинах услуги по уборке, стирке и питанию предоставляются на месте, чтобы немного облегчить вашу жизнь.

Кроме того, в этих сообществах часто есть медиа-залы, тренажерные залы и бассейны, которые действуют как процветающие общественные места для отдыха, общения и празднования.

Если вы хотите уйти на пенсию с комфортом и стилем, в окружении сверстников, независимая жизнь обеспечит вам незабываемые впечатления от жизни пожилого человека.

Senior apartments — еще один вариант независимого проживания. Удобство и доступность — вот основные преимущества квартир для пожилых людей. Они продуманы с учетом потребностей пожилых людей. Дизайн и расположение квартир продумано — они построены рядом с коммунальными службами и зонами отдыха.

Многие взрослые в возрасте 65+ предпочитают жить в независимых сообществах, предлагающих те же удобства и медицинскую поддержку, что и в сообществах, где проживают люди с уходом. Эти сообщества, известные как сообщества пенсионеров продолжающегося ухода, или CCRC, предоставляют возможность комфортного старения на месте, с дополнительной поддержкой, доступной в будущем по мере роста медицинских потребностей.

Например, жители могут начать свой жизненный опыт с проживания в собственном кондоминиуме или квартире со всеми удобствами, необходимыми им для самостоятельного процветания. И, в конце концов, когда они решат, что им нужна дополнительная помощь со стороны местного персонала или они хотят жить без обслуживания, они могут легко перейти в другую часть сообщества.

Для некоторых CCRC предлагают идеальный баланс независимости и стабильности для поддержки процесса старения на долгие годы.

В заключение, есть много вариантов жилья, из которых можно выбирать, когда приходит время решать, где вы будете жить. Выбор будет частично зависеть от вашего финансового положения и пенсионных целей, но в конечном итоге должен быть вариантом, который наилучшим образом поддерживает образ жизни, который вы желаете в свои золотые годы.

Прежде чем принимать решение, которое обязательно повлияет на всю оставшуюся жизнь, ознакомьтесь со всеми возможными вариантами, доступными вам. Начать никогда не рано или поздно!

Чтобы получить дополнительную информацию или начать поиск вариантов проживания для пожилых людей сегодня, посетите Seniorly.com.

Считаете ли вы, что купите еще один дом в ближайшие годы? Или вы предпочитаете арендовать? Не могли бы вы подумать о переезде в независимое жилое сообщество через годы после выхода на пенсию? Как вы ориентировались в процессе принятия решения о жилье? Присоединяйтесь к беседе и добавьте свою точку зрения.

8 ключевых факторов, которые следует учитывать при сдаче в аренду пожилым квартиросъемщикам

Если вы владеете арендуемой недвижимостью или являетесь менеджером по недвижимости, ориентированным на пожилых людей, вам нужно быть осторожным, когда дело касается меблировки или управления жильем для престарелых.Для пожилых арендаторов требования могут быть сложными.

Исследования Гарвардского объединенного центра жилищных исследований показывают, что за последнее десятилетие в США значительно увеличилось количество арендаторов. Среди арендаторов наибольшую часть прироста составляют люди в возрасте от 50 до 60 лет. По мере того, как все больше пожилых людей сокращаются и переезжают из своих больших семейных домов, они предпочитают быть съемщиками до конца своей жизни. Однако есть несколько важных факторов, которые они принимают во внимание, прежде чем принять решение об аренде квартиры.Вот некоторые особенности, которые необходимо учитывать домовладельцам при сдаче в аренду квартир для пожилых людей.

1. Федеральный закон о дискриминации потенциальных арендаторов

Арендодатели и арендаторы могут не знать, но некоторые законы применяются при сдаче в аренду пожилым людям. Федеральный закон и антидискриминационные законы, в частности, предостерегают от дискриминации арендаторов по признаку возраста, инвалидности, семейного положения, религии, этнической принадлежности и расы. Следовательно, как только вы впустите арендатора, вы не сможете выселить его в результате дискриминации.Кроме того, незаконным является отказ в выдаче жилья арендатору на основании возраста, определенных ограниченных возможностей или любого другого защищенного класса. По этой причине будьте готовы принять пожилых арендаторов независимо от их возраста и физических возможностей. Вы также должны помнить о том, чтобы относиться ко всем своим арендаторам одинаково и не иметь особых требований или условий для жителей в зависимости от возраста или другого защищенного класса.

2. Рассмотрите возможность размещения в квартире проживания с домашними животными

Пожилые люди любят держать домашних животных в своей квартире для компании, поскольку домашние животные обеспечивают пожилым людям эмоциональный комфорт и делают их менее одинокими.Вместо того, чтобы не допускать домашних животных в свои квартиры, вы можете договориться с пожилыми жильцами об определенных правилах, касающихся их домашних животных или типа домашних животных, с которыми вы согласны. Это включает в себя содержание домашних животных в чистоте и тишине, чтобы они не беспокоили других жильцов. Возможно, вы захотите разрешить только кошкам или кошкам и только маленьким собакам, чтобы убедиться, что пол в квартире не поврежден. Возможно, вам потребуются ковры, если пожилой арендатор решит держать домашних животных.

3. Попросите арендаторов предоставить контакты для членов семьи, проживающих поблизости

Еще один важный фактор, который необходимо учитывать домовладельцам, — это наличие связи в экстренных случаях.Это несколько близких родственников и, возможно, друзей арендатора, живущих поблизости. Это сделано для того, чтобы в случае возникновения чрезвычайной ситуации пожилые жильцы смогли найти надежного человека, который им поможет. Некоторые пожилые арендаторы могут жить в разных штатах, нежели их семьи. В таких случаях убедитесь, что у вас есть адресные данные и для членов их семей. Кроме того, вы можете воспользоваться контактами личного врача или выбранной больницы, чтобы связаться с ними в случае возникновения чрезвычайной ситуации.

4. Убедитесь, что вы усилили меры безопасности

Недвижимость для пожилых людей, сдаваемая в аренду, должна соответствовать требованиям безопасности собственности. Это помогает обеспечить безопасность пожилых жильцов. Сюда входят рабочие лестничные подъемники, пандусы, поручни на лестницах, камеры наблюдения и тревожные кнопки, надежные замки и, возможно, сейфы. Безопасность — важный фактор, который необходимо учитывать пожилым жильцам, прежде чем снимать квартиру. Поэтому этих характеристик будет достаточно, чтобы привлечь в свои квартиры жильцов постарше.Убедитесь, что полы не скользкие и нет свободно свисающей арматуры, которая может поранить пожилых жильцов.

5. Помощь пожилым квартиросъемщикам посредством принудительного исполнения арендной платы

Пожилые арендаторы, особенно те, кто полагается исключительно на чеки SSI и небольшую пенсию, могут задерживать выплаты. Когда это происходит, их выселение может быть проблематичным, особенно если вы находитесь в одном из штатов, поддерживающих арендатор, например, в Нью-Йорке. Вместо этого вы можете помочь им найти новое жилье, где арендная плата будет намного более доступной — таким образом они переедут быстрее, и вы сможете найти кого-то, кто сможет своевременно платить за аренду, чтобы вы могли максимизировать свои доходы от сдачи в аренду.Когда они просят у вас больше времени, выслушайте их и изложите это письменно. Вы также можете помочь им обратиться за помощью в благотворительные организации. Однако имейте в виду, что большинство благотворительных организаций неохотно помогают арендаторам, которые задерживают арендную плату на 30 дней.

Наймите надежного управляющего недвижимостью, который поможет вам в сборе незавершенных платежей. Управляющие недвижимостью гораздо более опытны в сдаче в аренду пожилым арендаторам и привыкли к связанным с этим трудностям.

6. Убедитесь, что квартира расположена в удобном месте

Согласно Senior Living Help, пожилые люди обычно предпочитают жить в квартире, которая расположена в удобном месте, где пожилые люди могут найти доступ ко всему необходимому. Подумайте о местах, которые они любят регулярно посещать, например, о тренажерном зале, продуктовых магазинах и мини-маркетах, а также о местах, которые могут им понадобиться в случае возникновения чрезвычайной ситуации, например о медицинских учреждениях или аптеке. Перед тем, как вы решите приобрести недвижимость в аренду, важно иметь в виду легкость доступа к этим местам и удобствам.

7. Благоприятна ли среда для жизни пожилых людей?

Важно, чтобы пожилым людям понравился их район. Обычно пожилые люди хотят иметь место, где они могут наслаждаться тихими ночами, где они наслаждаются уединением вдали от шумных соседей и где домовладелец может решить любые проблемы со зданием или квартирой. Убедитесь, что их квартиры не окружены шумными соседями, что вы готовы решить любые проблемы, которые могут возникнуть у них, и что окружающая среда обеспечивает необходимую конфиденциальность.

8. Не спешите выселять пожилых арендаторов

Если вы сдаете квартиры пожилым квартиросъемщикам, нет сомнений в том, что в какой-то момент вы можете принять жесткое решение о выселении. В некоторых случаях вы можете захотеть выселить пожилых жильцов, потому что у вас нет другого выбора. Однако не спешите с этим решением. В этой истории может быть больше, чем кажется на первый взгляд. Поймите, в чем может заключаться проблема вашего пожилого арендатора, и отнеситесь к ней с сочувствием и непредвзятостью.В случае просрочки платежа они могут забыть о старости. В случае повреждения вашего имущества, потребуйте замену сломанной детали из своего кармана.

Если вы арендодатель, предоставляющий жилье престарелым квартиросъемщикам, всегда учитывайте 8 вышеперечисленных факторов, сдавая недвижимость пожилым людям.

Дополнительная литература для вас:

Пожилым людям грозит потеря права выкупа при выходе на пенсию после неудачной обратной ипотеки

В скрытых последствиях Великой рецессии почти 100000 кредитов, которые позволили пожилым гражданам использовать свой собственный капитал, потерпели неудачу, ослепив пожилых заемщиков и их семьи и снизив стоимость собственности в их домах. окрестности.

Во многих случаях больше всего пострадали те, кто плохо подготовлен, чтобы взять на себя ответственность: городские афроамериканцы, многие из которых работали большую часть своей жизни, затем оказались на пенсии.

Тревожные сообщения федеральных следователей пять лет назад побудили Министерство жилищного строительства и городского развития инициировать серию изменений для защиты пожилых людей. Проведенный USA TODAY обзор правительственных данных о выкупе заложенного имущества показал, что поколение семей не выдержало и продолжают страдать от обратных ипотечных ссуд, выданных десять лет назад.

Эти пожилые домовладельцы были вынуждены занять деньги по специальной программе из-за привлекательных коммерческих предложений или острой потребности в деньгах — или и того, и другого. Когда они пропустили крайний срок оформления документов или не уплатили налоги или страхование, кредиторы быстро перешли к лишению права выкупа дома. Эти потери права выкупа уничтожили с трудом заработанное поколениями богатство, накопленное за десятилетия после принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года ¹ .

Лерой Робак, 86 лет, всю свою карьеру ездил на автобусе к ближайшему производителю штор.Когда ему нужно было отремонтировать дом, он обратился к аннулированию ипотечных кредитов, увидев рекламу по телевидению.

Десять лет назад он забыл продлить страхование домовладельцев, которое стоило около 2000 долларов в год. Его кредитный специалист говорит, что теперь он должен более 20 000 долларов, включая комиссионные и штрафы.

Первое уведомление Робака о потере права выкупа было отправлено по почте шесть лет назад, и он все еще борется за то, чтобы удержать кирпичный дом, который он купил у своих родителей в 1970 году, живя в нем благодаря специальному освобождению от потери права выкупа по состоянию здоровья.

Лерой Робак, 86 лет, из Филадельфии, борется за то, чтобы сохранить свой дом как минимум 55 лет, в котором он воспитывал всех своих детей. Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Я сказал своему сыну: «Никогда. Они не возьмут этот дом. Я пойду в глубокое синее море, они не возьмут этот дом.

«Я сказал своему сыну:« Никогда. Они не собираются забирать этот дом », — сказал Робак. «Я пойду в глубокое синее море, они не возьмут этот дом.”

Пожилые домовладельцы и их взрослые дети рассказывали похожие истории в районах больших городов США.

Заемщики, живущие около черты бедности в районах Чикаго, Балтимора, Майами, Детройта, Филадельфии и Джексонвилля, Флорида, находятся в числе наиболее пострадавших, согласно первому в своем роде анализу более 1,3 миллиона кредитных историй. USA TODAY работали в партнерстве с Государственным университетом Гранд-Вэлли при поддержке Центра деловой журналистики Макгроу.

Защитники прав потребителей заявили, что анализ подтверждает то, на что они жаловались в течение многих лет — что недобросовестные кредиторы нацелены на малообеспеченные чернокожие кварталы и побуждают пожилых домовладельцев занимать деньги, при этом игнорируя риски и требования.

USA TODAY обнаружил, что обратная ипотека заканчивается потерей права выкупа в шесть раз чаще в преимущественно чернокожих районах, чем в районах, где 80% белого населения.

Даже если сравнивать только более бедные районы, темнокожие районы живут хуже. В почтовых индексах, где большинство жителей зарабатывает менее 40 000 долларов, анализ показал, что показатели обращения взыскания на ипотеку в черных районах были в шесть раз выше, чем в белых.

По словам ведущего национального исследователя в области обратного ипотечного кредитования, диспропорция по потере права выкупа напоминает более знакомый сценарий конца 2000-х годов, когда субстандартные кредиторы нацеливали определенные районы на выдачу рискованных кредитов, обреченных на провал.

Подробнее: Изучите карту США СЕГОДНЯ по обращению выкупа закладных

Стефани Моултон, доцент кафедры государственной политики в Университете штата Огайо, сказала, что неимущие миноритарные заемщики были легкой мишенью для «плохих яблок» обратных ипотечных кредиторов, извлекающих выгоду из рынок избегают традиционных кредиторов.

«В этих областях был спрос, и они не могли получить кредит другим способом», — сказала она.

В сотнях случаев обратного невыполнения обязательств по ипотеке, рассмотренных USA TODAY, первоначальные финансовые потребности домовладельцев были основными, а проблемы — ремонт дома и медицинские счета — с которыми те, у кого есть более легкий доступ к кредитам и больший располагаемый доход, могут справиться за секунду. традиционная ипотека или ссуда под залог собственного капитала ² .

Брокеры, отчаявшиеся заменить потерянный в результате краха рынка недвижимости доход новыми комиссиями, также не стали ждать, пока домовладельцы обратятся за обратной ипотекой. Они ходили туда, где, как они знали, людям нужны деньги, и иногда ходили от двери к двери, нацеливаясь на дома с ветшающими крышами или протекающими окнами. Дверные вешалки рекламировали льготу «без налогов» для пожилых людей.

Cherelle Parker ³ , член совета на севере Филадельфии, назвала обратную ипотеку бедствием для своего сообщества, которое создает ненужное финансовое и эмоциональное напряжение для пожилых людей.Мало того, что этот район пережил больше потерь права выкупа, но и нанесенный ущерб стал еще глубже.

«Теперь этот актив, этот капитал истощается из некоторых наиболее уязвимых сообществ Америки», — сказал Паркер. «Мы спросили: почему Филадельфия была так нацелена на получение этого кредитного продукта? … Америке следует обратить внимание ».

Широкая публика тоже платит высокую цену. Обратные ипотечные кредиты застрахованы фондом Федерального управления жилищного строительства, который потерял более 13,6 миллиардов долларов из-за увеличения требований, выплачиваемых обратным ипотечным кредиторам после рецессии.

Федеральные регулирующие органы и лидеры отрасли предупредили, что одни только цифры говорят лишь частично, поскольку многие потери права выкупа являются результатом естественного конца обратной ипотеки: смерти домовладельца. Средний срок обратной ипотеки составляет около семи лет, и, если член семьи не желает или не может погасить ссуду, кредиторы проталкивают имущество в обращение взыскания.

Регулирующие органы заявили, что выселение пожилых людей происходит редко. Однако невозможно проверить это, поскольку HUD, главный государственный орган, регулирующий ипотечные кредиты ⁴ на конверсию собственного капитала, не дает согласия на выселение и даже не учитывает их.

Взыскание залога — это неудача, независимо от причины, сказал Сэнди Джолли, защитник прав потребителей из Калифорнии и информатор, который помог правительству добиться штрафа в размере 89 миллионов долларов ⁵ против компаний по обратному ипотечному кредитованию два года назад.

«Для HUD или кого-либо еще говорить, что смерть людей и потеря права выкупа является естественным завершением обратной ипотеки, — это смешно», — сказал Джолли. «Ни один из потребителей не приходит к такому выводу:« В конце концов, мой дом будет лишен права выкупа права выкупа ». Во всех случаях потери права выкупа нет необходимости, и это увеличение указывает на неспособность программы выполнить свое обещание.

Обещанная пенсионная стабильность за счет обратной ипотеки, пожилые люди теперь сталкиваются с потерей права выкупа

Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Обратная ипотека была изобретена в 1961 году ⁶ кредитором из штата Мэн, который пытался помочь вдове сохранить свой дом. Эта концепция была опробована администрацией Рейгана и приобрела популярность в 2000-х как способ для пожилых людей «стареть на месте».

Они работают следующим образом: кредиторы оценивают стоимость дома и позволяют домовладельцам занимать деньги под эту рыночную стоимость.

Заемщики могут прекратить ежемесячные выплаты по ипотеке, и они могут оставаться на месте на всю жизнь, пока они сохраняют дом и платят налоги на имущество и страховку. В течение многих лет обратная ипотека не требовала проверки кредитоспособности ⁷ , а финансовая консультация по требованию правительства может быть такой же простой, как 20-минутный телефонный звонок.

В конце — переезд, смерть или невыполнение обязательств — банк требует выплатить причитающуюся ссуду либо путем продажи дома, либо путем выплаты ссуды наследником или домовладельцем.Кредиторы и их инвесторы зарабатывают деньги за счет комиссии за выдачу кредита, которая может превышать 15 000 долларов США, включая комиссионные и ипотечное страхование, а также взимая проценты с остатка кредита.

Для многих домовладельцев обратная ипотека относительно безопасна, потому что заемщик защищен от долгов, превышающих первоначальную оценочную стоимость их дома.

Проблемы возникли после ссуд с полным изъятием ⁸ в конце 2000-х годов, когда кредиторы по реверсивной ипотеке выдавали заемщику единовременную выплату.Продажи выросли, поскольку американцы начали испытывать финансовые затруднения, а стоимость собственности упала.

Поскольку обратная ипотека предполагает, что стоимость дома продолжит расти, остатки по кредитам в некоторых случаях резко превышают рыночную стоимость дома после рецессии. Свою роль сыграли и завышенные оценки.

Дом Лероя Робака в 2008 году был оценен в 112 000 долларов. Это позволило ему выручить до 83 000 долларов в качестве капитала. К тому времени, когда его попросили предоставить вторую обратную ипотеку, оценщик сказал, что она стоила 241 000 долларов, что позволило ему получить еще 163 000 долларов.Всего он занял 102 тысячи долларов.

104-летний дом возле университета Темпл сегодня стоит гораздо меньше, около 165 000 долларов.

В Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов ⁹ президент и главный исполнительный директор Питер Белл сказал, что идеальные заемщики не всегда совпадали с теми, на кого ориентированы.

«Мы платим за эпоху, когда люди брали взаймы, чтобы выжить», — сказал Белл. «Сейчас мы ищем людей, которые чувствуют себя комфортно на пенсии, имея план и ресурсы для выполнения своих основных обязательств, но которым может потребоваться небольшая дополнительная помощь для удовлетворения конкретных потребностей или качества жизни.

Шрам, который оставляют после себя неудачные попытки обратного ипотечного кредитования, можно увидеть во время поездки по южной стороне Чикаго вместе с давним жителем и общественным организатором Пэтом ДеБоннеттом. Группа из шести почтовых индексов вместе пережила более 1000 случаев потери права выкупа по ипотечным кредитам за последние пять лет — это больше, чем во многих штатах. Последовали заколоченные дома и пустые посылки.

ДеБоннетт называет блоки в районе Розленда «абсолютно разрушенными».

Йельский университет и 113-й подходят под это описание.В почтовом индексе 60628 это эпицентр кризиса обратной ипотечной потери права выкупа, когда было конфисковано больше домов, чем где-либо еще в стране.

Дом в конце квартала, примыкающий к железнодорожным путям, цел, но многие другие на зеленой улице либо заколочены, либо пустуют.

Пустые дома на одну семью и бунгало разбросаны по многим кварталам соседнего Пуллмана, сравнительно процветающего района, в котором находится музей А. Филипа Рэндольфа Пуллмана Портера.Названный в честь легендарного рабочего лидера, музей чтит вклад чернокожих рабочих в американскую историю.

Около 13 000 пожилых людей живут в районе 60628, где кредиторы выдали около 760 обратных ипотечных кредитов на пике программы, до 2009 года. Уровень выдачи ссуд — около 57 на 1000 пожилых жителей — более чем в пять раз превышает средний показатель по стране. Уровень потери права выкупа еще хуже: более чем в девять раз выше среднего.

После обращения взыскания на обратную ипотеку канцлерский суд округа Кук проверяет таких людей, как частный поверенный Джеральд Нордгрен, чтобы выяснить, кто может претендовать на дом или быть заинтересованным в его покупке.Для многих членов семьи разговор с Нордгреном — первое, что они узнают, что их родители подписали обратные ипотечные документы десять лет назад.

«Взрослые дети, которые пытались заботиться о своей матери или отце, или обоих, приходят к мысли, что« когда мама или папа уйдут, я получу небольшое наследство или куплю это место на рынке », — Нордгрен. сказал. «Затем случается смерть и … вот и обращение взыскания».

Именно это случилось с Лори Фрейзер, чей отец Чарльз умер в возрасте 88 лет от сердечного приступа в семейном доме в нескольких милях к западу от Розленда, в Беверли.На тот момент, в декабре 2017 года, неоплаченный счет по налогу на имущество в размере 4351 долларов США привел к дефолту.

Фрейзер пытался договориться с кредитором. В мае прошлого года умерла ее мать, Оси.

Кредитный агент Селинк подала иск о выкупе кирпичного дома 1920-х годов с тремя спальнями. Он был в семье с 1974 года, после того как Оси приехал на север из Миссисипи и встретил Чарльза в Чикаго.

Селинк сказала Фрейзер в феврале, что она может купить дом, выплатив остаток по кредиту: 209 053 доллара, включая комиссионные и проценты.Фрейзер и ее брат сказали, что это намного больше, чем они могут себе позволить.

Надвигающаяся потеря дома, в котором она выросла, давит на Фрейзера, ее детей и внуков. Пока выкуп не будет завершен, у них есть доступ к возврату имущества.

Собираясь, Фрейзер вновь пережила воспоминания о доме, наполненном джазовой музыкой, о том, как она играла в тупике с детьми из других молодых семей и сбегала ночью, чтобы навестить своего школьного парня.

Ее старшая дочь Антони разделяет боль матери.Примерив одно из зимних пальто своей бабушки в доме прохладным февральским утром, она вспомнила ежегодные пикники и праздничные торжества.

«Ужасно слышать, что никто не может его спасти; все эти годы и все, ради чего они работали », — сказала она. «Они были пенсионерами и жили на пенсию. Что случилось?»

Исчезновение права выкупа заложенного имущества семьей Фрейзер происходит не на пустом месте. Согласно исследованию, проведенному в 2006 году в журнале Housing Studies, каждое изъятие права выкупа снижает стоимость дома в пределах 600 футов на 1%.В исследовании говорится, что по мере увеличения количества случаев отчуждения права выкупа эта цифра усугубляется.

Пять случаев потери права выкупа в нескольких городских кварталах означают потерю 5% для каждого соседа.

Патрисия Блэр говорит, что нашла своего мужа Ричарда в их постели после того, как он умер от проблем с сердцем в 2016 году. Она говорит, что думает об этом дне каждый раз, когда ложится спать. Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Патриция Блэр вернулась в дом ее семьи в 2004 году и помогала ухаживать за своей матерью, купив его три года спустя, когда ее мать переехала в учреждение для престарелых.

Рядный дом на Лихай-авеню находится в районе, 94% населения которого составляют афроамериканцы.

В 2010 году, когда брокеры из Консультации по потребительскому кредитованию посетили дом в Северной Филадельфии, который Блер поделила со своим мужем, Ричарду было 62 года, а ей 60 — ниже федерального порога, позволяющего претендовать на обратную ипотеку. Таким образом, они могли получить ссуду в размере 35000 долларов, ее имя было вычеркнуто из названия, и она стала тем, что в отрасли стало известно как «супруга, не имеющая займов».

Когда Ричард умер в 2016 году, Reverse Mortgage Solutions ¹² — кредитор — подал иск о выкупе закладной, подав иск против Блэра.

Вдовы, не указанные в праве собственности, должны соблюдать различные сроки — через 90 и 120 дней после смерти — чтобы предоставить своим кредитным компаниям свидетельства о смерти и другие документы.

Блэр прислала документы, которые, по ее мнению, решили проблему. Она обнаружила, что пропустила один документ — изменение документа на свое имя в течение 90 дней — спустя несколько месяцев после того, как в ее почтовый ящик пришло уведомление о потере права выкупа.

Блэр скрупулезно относится к своей жизни, вовремя оплачивает счета, поддерживает безупречный порядок в своем доме.Она разложила все клочки документов, связанных с ее обратной закладной, в сумочки, которые таскала с собой в здание суда в центре Филадельфии.

Она сказала, что не может понять, почему ей нужно переехать. От одной мысли об этом она всхлипывает.

. Хотя у моего мужа не было завещания, я знаю факты: я его жена с 40-летним стажем.Как ты думаешь, я не заслуживаю быть здесь?

«Несмотря на то, что у моего мужа не было завещания, я знаю факты: я его жена с 40-летним стажем», — сказал Блэр. «Как ты думаешь, я не заслуживаю быть здесь?»

После почти четырехлетней борьбы с помощью двух адвокатов Блэр сдался. Сейчас ей 69, и в этом году она планирует переехать в квартиру.

Ситуация с Блэром не так уж необычна, как может показаться.

Даже когда и муж, и жена достаточно взрослые, чтобы соответствовать требованиям, обратные ипотечные кредиторы часто советуют им отстранить младшего супруга от ссуд и прав.Федеральные правила позволяют людям снимать больше денег, если они старше, на основе актуарных таблиц, показывающих, что им осталось жить меньше лет.

Более высокий остаток по кредиту означает более высокие затраты на закрытие сделки и большую комиссию для брокеров.

В ответ на иск, поданный AARP ¹³ , в 2014 году федеральное правительство приняло меры для защиты оставшихся в живых супругов, предоставив им дополнительное время, если их имена не указаны в ссуде.

Сюда не входят такие, как Блэр, чьи ссуды предшествовали этому решению, что усугубляет резкий рост случаев потери права выкупа ссуд, выданных в разгар рецессии.

Около 50 домов в районе Блэра имели обратную ипотеку, которая потерпела неудачу за последние пять лет. Таким образом, ее территория входит в 1% лучших почтовых индексов страны, по крайней мере, с одним отчуждением права выкупа.

Белл, президент Национальной ассоциации обратного ипотечного кредитования, сказал, что кредиторы предпочли бы продлить сроки для пожилых заемщиков, но опасаются нарушения руководящих принципов HUD. Федеральное агентство рассматривает это действие.

«Каким бы отвратительным или душераздирающим ни был случай, это не наш призыв.Здесь нет места для маневра, — сказал Лесли Флинн, старший вице-президент кредитора Reverse Mortgage Solutions. «Это сказывается на сотрудниках».

В течение многих лет компании обратного ипотечного кредитования обстреливали дневное телевидение с пользующимися доверием известными продавцами, включая Фреда Томпсона, Генри Винклера ¹⁴ и Роберта Вагнера.

Рекламы транслировались в основном в дневных синдицированных программах, таких как «M * A * S * H», и игровых шоу, таких как «Wheel of Fortune», с приглашением пожилых людей «позвонить сейчас» по номеру 800 на экране.

Винклер работал в One Reverse Mortgage, онлайн-банке под эгидой Quicken Loans. В одном телевизионном ролике он сказал зрителям, что если они «позвонят сейчас», они получат бесплатное увеличительное стекло, чтобы прочитать мелким шрифтом их обратную ипотеку.

Как и другие, он не раскрывает, что он оплачиваемый продавец, а не довольный потребитель. Винклер через своего публициста отказался от комментариев.

Маркетинговые предложения по обратной ипотеке также доходили до дверей пожилых людей через почтовые рассылки, дверные вешалки и коммивояжеры.

Они предложили «отменить ежемесячные платежи навсегда» с помощью «безрискового способа получить доступ к собственному капиталу» — ни одно из этих утверждений не соответствует действительности, согласно Бюро финансовой защиты потребителей ¹⁵ . Согласно расследованиям федеральных регулирующих органов, «всегда сохраняй право собственности», «оставайся в своем доме столько, сколько хочешь» и «тебя нельзя заставить уйти» были другими частыми причинами.

Моник Шарп (слева) говорит, что подозревает, что кредиторы нацелены на район, где живет ее мать, Филлис, потому что стоимость домов растет.Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

78-летняя Филлис Шарп нашла на своей дверной ручке вешалку от компании All Financial Services из Мэриленда. По ее словам, эта же вешалка, казалось, украшала все входные двери в ее районе в Южной Филадельфии.

Шарп, бывший шеф-кондитером из колледжа, чувствовал себя ущемленным в финансовом отношении. Ее привлекло, казалось бы, безрисковое решение, когда она использовала ссуду в размере 56 000 долларов, чтобы выплатить 33 000 долларов, которые она задолжала по традиционной ипотеке, и сделать некоторый ремонт, включая установку новых окон. Сегодня ее спор более сложен, чем большинство других: Шарп сказала, что никогда не получала чек на 18000 долларов, который, по словам кредитора, он ей прислал.

Дочь Шарпа, Моник, подозревает, что квартал ее матери, где преобладают чернокожие и жилые дома, стал объектом преследований кредиторов из-за роста стоимости его домов.

«Этот (дом) — это то, что вы получили сами, и теперь кто-то приходит и пытается отнять у вас тяжелую работу», — сказала она. «Это злонамеренно».

10 вопросов об обратной ипотеке

Эксперты предлагают пожилым людям и членам их семей провести открытое обсуждение этих тем, прежде чем подавать заявку на обратную ипотеку.Вот загружаемое руководство, которое поможет начать эти разговоры.

Представители All Financial Services не ответили на письменные вопросы для этого отчета.

Групповой иск с участием 750 человек в 2011 году обвинил Urban Financial Group в преследовании домовладельцев афроамериканских женщин с помощью обманного маркетинга и невыгодных ставок по кредитам в некоторых районах Чикаго на западе и южной стороне.

Юридическая фирма домовладельцев наняла специалиста по статистике, который обнаружил, что в течение одного года 70% ссуд Urban Financial в Чикаго направлялись в районы, где по крайней мере 80% были афроамериканцами.Согласно анализу USA TODAY, с 2001 по 2009 год компания выписывала более половины своих обратных закладных с почтовыми индексами, которые на 80% были черными.

В иске предполагаемые брокеры преследовали домовладельцев из числа меньшинств за «ипотечные продукты и работы по ремонту дома по завышенным ценам, которые они не нуждались или не могли себе позволить», чтобы заработать на пожилых вдовах, которые не привыкли ни к финансам дома, ни к ремонту дома.

Главным истцом в коллективном иске была 85-летняя вдова. Она взяла обратную ипотеку на сумму 181 800 долларов с высокой процентной ставкой и более 12 700 долларов на покрытие расходов, сборов и премий.Обычные затраты на закрытие ссуд других типов колеблются от 2% до 6% — или всего 3600 долларов в ее случае.

Урбан подписал мировое соглашение в 2013 году, отрицая все правонарушения и выплачивая заемщикам 672 000 долларов.

В период с 2001 по 2009 год, когда популярность обратной ипотеки резко возросла, три кредитора предоставили треть новых ссуд — всего почти 200 000.

С тех пор Bank of America и Wells Fargo ушли с рынка, а второй по величине кредитор, Financial Freedom, столкнулся с огромными федеральными штрафами, связанными с ложными претензиями по страхованию обратной ипотечной ссуды, поскольку она была продана другим банкам.

Вслед за ними рынок начал дробиться. На долю двух крупнейших кредиторов — калифорнийской American Advisors Group и One Reverse Mortgage — приходится примерно каждый пятый новый кредит.

Примерно в 1997 году кое-что начало меняться. До этого жители афроамериканских почтовых индексов получали менее 200 обратных ипотечных кредитов в год. Но, как показывают данные HUD, количество и процент ссуд, выдаваемых жителям черных кварталов, увеличились. На протяжении 2000-х годов они брали ссуды в два-три раза больше, чем их население.

Мелкие кредитные организации, такие как Best Mortgage Services в Детройте и Gateway Reverse Mortgage Group в Сент-Луисе, выдали 81% и 63% своих ссуд соответственно в районах, где преобладают чернокожие.

Цифры удивили Джонатана Тила, бывшего владельца Gateway. Он свернул компанию в 2011 году после принятия закона Додда-Франка, который, по его словам, чрезмерно регулирует кредитование.

По словам Тила, компания регулярно рассылала 10 000 рекламных материалов по почте, которые охватывали территорию метро Сент-Луиса.Он сказал, что его компания не нацелена на конкретные районы или расы.

«Мы никого не обзванивали; мы свяжемся с тем, кто ответил на нашу почту ». — сказал Тил. «Конечно, я бы предпочел большие дома с более высокой стоимостью, но … берите то, что можете получить».

В связи с резким ростом кредитной активности в 2009 году волна жалоб на маркетинг и обслуживание вынудила администрацию Обамы и власти штата принять жесткие меры.

Шесть штатов ввели штрафы против одного кредитора, American Advisors Group, заявив, что это вводящий в заблуждение маркетинг и мошенничество при проведении прямых почтовых рассылок, которые выдавались за официальную правительственную корреспонденцию с пометкой «Уведомление о государственных льготах.

В 2011 году Бюро финансовой защиты потребителей обязало всех рекламодателей обратного ипотечного кредитования раскрыть, что ссуды должны быть возвращены после смерти или выезда и не являются «государственной льготой» или «безрисковыми».

Помогите нам сообщить об этой истории

Мы хотим услышать о вашем опыте использования обратной ипотеки, особенно той, которая закончилась потерей права выкупа или выселением.

Это не решило проблемы. Четыре года спустя бюро предупредило потребителей о продолжающемся мошенническом маркетинге, а в 2016 году оштрафовало три компании на 790 000 долларов: American Advisors, Aegean Financial и Reverse Mortgage Solutions.

Reverse Mortgage Solutions увеличила объем продаж для пожилых людей с ложным чувством срочности, по словам правительства. Сценарий одного звонка сообщал потенциальным клиентам, что им нужно подписаться до конца дня, иначе компания «откажется от вашего дела, и вы упустите огромную возможность сэкономить».

В результате санкций на рекламу, а также улучшенного андеррайтинга и инструмента финансовой оценки, все меньше пожилых людей берут обратную ипотеку. На пике к концу прошлого десятилетия было выдано 114 000 займов.К прошлому году это число упало до менее 50 000 человек.

Как и пособия на вдов в 2014 году, многие изменения не сделали ничего для защиты тысяч домовладельцев, которые уже заплатили миллионы кредиторам, выписавшим свои ссуды. И многие делают немногое, чтобы остановить агрессивное обслуживание тех ссуд, которое может подтолкнуть пожилых людей к лишению права выкупа.

Три компании приняли штрафы CFPB, не признав своих правонарушений. В заявлении после штрафа American Advisors Group обязалась соблюдать федеральную рекламу.

Материнская компания Reverse Mortgage Solutions, Ditech Holding, в феврале этого года подала заявление о банкротстве во второй раз за 14 месяцев. В апреле Ditech потребовала, чтобы выкупа ссуды продолжалась во время процедуры банкротства, и судья согласился.

Заем Лероя Робака принадлежит Reverse Mortgage Solutions, но его опыт позволяет отслеживать перипетии отрасли.

Когда Робак забыл оплатить свой страховой счет в 2010 году, и это переросло в процедуру выкупа, Банк Америки был его кредитором.В ответ на пропущенный платеж банк оформил собственный страховой полис на сумму 5000 долларов на дом и добавил счет к его ссуде.

Лерой Робак имеет специальную отсрочку по болезни в связи с потерей права выкупа его дома. Джаспер Кольт, США СЕГОДНЯ

Bank of America объявил, что уходит с рынка в 2011 году, а в следующем году перевел ссуду Робака в Champion Mortgage, кредитное подразделение компании. Компания Nationstar из Техаса. После этого перевода вклад Робака таинственным образом вырос до 11000 долларов.К 2014 году он достиг 17 000 долларов. Champion Mortgage объясняет это увеличением неуплаченными налогами, страховкой и различными «расходами и гонорарами адвокатов».

Этот последний удар вызвал потерю права выкупа.

Roebuck участвовал в городской программе отвлечения, чтобы попытаться обсудить предложенный план погашения, который был отклонен кредиторами. В следующем году ссуда была передана компании Reverse Mortgage Solutions. Эта компания увеличила гонорары, в результате чего на его счету почти 20 000 долларов.

Представитель Reverse Mortgage Solutions отказался отвечать на ряд письменных вопросов для этого отчета.

Даже когда Робак боролся с трудностями, руководители Reverse Mortgage Solutions продолжали получать прибыль. Кредитором из Тампы с 2016 года руководят четыре генеральных директора, многие из которых получили огромные корпоративные бонусы даже после основания компании.

Энтони Ренци ¹⁶ , президент и главный исполнительный директор Walter Investment Management, получил компенсационный пакет в размере 5 миллионов долларов в 2016 году за четыре месяца работы, в то время как акции компании упали на 62% в основном из-за корпоративного долга и длинной череды финансовых убытков. это принесло ей ярлык «компании с худшими показателями» в деловом журнале.

К тому времени, с помощью другого недорогого общественного поверенного, Робак, частично слепой и страдающий артритом, получил отсрочку по состоянию здоровья в связи с лишением права выкупа закладной. Он подал заявление о банкротстве по главам 7 и 13 и из года в год живет дома во власти судьи, продолжающего выносить решение в его пользу.

«Это похоже на кошмар, чувак, — сказал он.

Настоящий отчет подготовлен при поддержке Центра деловой журналистики Макгроу при Высшей школе журналистики Ньюмарка при Городском университете Нью-Йорка.Джефф Келли Ловенштейн — доцент кафедры мультимедийной журналистики в Государственном университете Гранд-Вэлли. Раньше он читал лекции в Колумбийском колледже в Чикаго, а также был редактором базы данных и расследований в Hoy Chicago. Его ученики, Эллисон Донахью, Джейми Флери и Ширли Киз, внесли свой вклад в этот отчет.

Связанные истории из USA TODAY Network

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать.Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита) и то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной процентной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости для инвестирования в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то в форме модернизации или более высокого уровня управления. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор местоположения

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, в том числе:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих лиц, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных ссуд Freddie Mac ^® , Fannie Mae ^® и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться много, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), с правильной ссудой инвесторы могут получить от собственности в геометрической прогрессии больше прибыли.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон. Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость собственности на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты. Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсмических исследованиях: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для того, чтобы погасить долг заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

3 варианта покупки дома для родителей

Покупка дома для родителей — это покупка второго дом с другой ипотекой, добавленной к вашим ежемесячным счетам. Это может быть сложно сделать, хотя есть два других варианта, если невозможно добавить еще один ипотечный счет к вашим финансам.

Вы можете совместно подписать ипотечный кредит, на который обращаются ваши родители, или купить дом в качестве инвестиционной собственности и сдать его им обратно.

Все они имеют различные плюсы и минусы, на которые детям следует обратить внимание, прежде чем покупать дом для своих родителей. Причины такого переезда различны, начиная с идеи, что дети хотят, чтобы их пожилые родители жили ближе к ним.

«Это становится очень распространенным явлением», особенно в таких областях, как Калифорния, где стоимость жилья высока, а родители живут на Среднем Западе или в других недорогих районах, — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в Кремниевой долине и автор книги «The Loan Guide: How to Получите лучшую возможную ипотеку.«Покупка дома для родителей из Огайо может быть единственным способом, которым высокооплачиваемый инженер в Калифорнии может убедить их переехать поближе, — говорит Флеминг.

«Нет ни единого шанса, чтобы мама и папа купили дом здесь, в Калифорнии», — говорит он.

Другие причины заключаются в том, что бабушки и дедушки могут захотеть жить ближе к своим внукам или что их нынешний дом больше не отвечает их потребностям, и они хотят переехать, но не могут себе это позволить с фиксированным доходом.

Какой бы ни была причина, существует три основных сценария при покупке дома для проживания родителей:

1 — Самостоятельная покупка второго дома

Если вы можете позволить себе ипотеку на второй дом, то покупка второго дома и предоставление родителям жить в нем — лучший вариант.

Но сначала вы должны знать, как работает ипотека второго дома и как вы хотите включить недвижимость в ипотечный кредит. Это второй дом или инвестиционная недвижимость? Есть различия, и они могут повлиять на ставку по кредиту и ваши налоги.

«Если вы соответствуете требованиям — если у вас есть доход, активы и кредит», то покупка дома для ваших родителей — разумный вариант, — говорит Флеминг.

При уплате налогов на второй дом вы все равно можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость на второй дом и ваш основной дом.Однако, если у вас уже есть второй дом и есть ипотечный кредит на него и ваш основной дом, вы можете требовать вычета процентов по ипотеке только на два из трех объектов недвижимости, если вы покупаете второй дом для своих родителей. В варианте № 3 мы коснемся налогов на инвестиционную недвижимость.

Ипотечные кредиты на второй дом обычно имеют более высокие первоначальные затраты и процентные ставки, говорит Флеминг. По его словам, для второго дома обычно требуется более крупный первоначальный взнос, а требования к доходу могут быть в два раза выше, чтобы компенсировать повышенный риск кредитора.

Возможно, вы сможете получить первую ипотеку с очень низким кредитным рейтингом, например 580, но для получения ипотеки на второй дом потребуется более высокий кредитный рейтинг, говорит он.

Другой вариант покупки второго дома — использовать ссуду под залог собственного капитала для основного дома для рефинансирования с выплатой наличных, который, вероятно, даст вам более низкую процентную ставку, чем при другой ипотеке.

Если вы оформляете ипотечный кредит на покупку второго дома, вам придется зарегистрировать его в банке как второй дом или инвестиционную недвижимость, если вы не планируете использовать его в качестве основного места жительства.Кредит на второй дом, также называемый домом для отдыха, имеет правила кредитора в соответствии с ипотекой, согласно которой он должен находиться не менее чем в 50 милях от вашего основного дома.

Но есть возможность обойти это: ипотечный кредит, выданный Fannie Mae и Freddie Mac. Этот вариант ссуды отменяет правило 50 миль и предназначен для детей, покупающих дом для родителей, которые не могут работать или иметь право на ипотеку самостоятельно.

Кредит имеет те же квалификационные условия, что и ипотека на основное жилье, с более низкой процентной ставкой и первоначальным взносом.

2 — Помощь родителям в покупке дома

Предоставление вашим родителям некоторой финансовой помощи для покупки дома вместо того, чтобы покупать его напрямую, может помочь вашим финансам и сделать их собственниками дома вместо вас.

Дети могут подарить своим родителям первоначальный взнос за дом, и их не обязательно указывать в ссуде, говорит Флеминг.

Для детей, у которых нет дохода, чтобы позволить себе второй дом, есть еще один вариант — быть совладельцем, не являющимся жильцом (также называемым созаемщиком), по жилищному кредиту на приобретение основного дома для своих родителей.Дети возьмут на себя ответственность за выплату ипотечного кредита, как и их родители, а дети будут покрывать любые просроченные выплаты по ипотеке.

«Обратной стороной для детей является то, что они сейчас на крючке из-за этого долга», — говорит Флеминг.

Кредитные программы различаются для созаемщиков. Некоторые позволяют рассчитывать доходы родителей и детей вместе для получения ссуды, а другие могут требовать, чтобы каждый из них соответствовал определенным стандартам дохода.

Первоначальный взнос не должен быть выше, а процентная ставка не должна быть выше, чем при ипотеке любого другого основного дома, говорит Флеминг, в основном потому, что кредиторы ищут бизнес.

«Кредиторы сейчас настолько голодны, что сокращают финансирование», — говорит он.

Для налоговых вычетов в качестве созаемщика либо ребенок, либо родитель могут брать вычеты из дома родителей, или оба могут, при условии, что вычеты разделены и не составляют в сумме более 100 процентов разрешенного, — говорит Флеминг.

3- Стать домовладельцем родителей

Последний основной способ помочь родителям жить рядом с вами — это купить дом и сдать его им в аренду.Этот вариант может иметь все преимущества владения инвестиционной недвижимостью — например, вычет расходов на аренду из ваших налогов — и все его недостатки.

Если ваши родители не могут претендовать на получение ипотеки самостоятельно или не могут себе ее позволить, даже если вы помогаете вносить платежи, то лучше сдать ее им в аренду по цене, которую они могут себе позволить.

Однако аренда им по ставке ниже рыночной не позволит вам претендовать на все налоговые вычеты, которые вы обычно делаете как домовладелец, потому что дом предназначен только для личного пользования, — говорит Прия Мишра, управляющий поверенный Top Tax. Defenders, налоговая фирма из Хьюстона.

«Один из способов обойти это — иметь возможность объявить своих родителей иждивенцами», — говорит Мишра. «Вы можете требовать своих родителей, если они получают определенную сумму дохода, а вы оплачиваете более половины расходов на поддержку».

При аренде дома родителям возникает множество налоговых, юридических и финансовых сложностей. Прежде чем продолжить, обратитесь за хорошей юридической консультацией.

Для целей кредитования ссуды на инвестиционную недвижимость будут иметь более высокие процентные ставки и комиссии, чем другие типы жилищных ссуд.Может потребоваться первоначальный взнос до 25 процентов.

«Кредиторы осторожны с арендой, потому что во время финансового кризиса все отказались от аренды», — говорит Флеминг.

Последний выпуск

Если вы совместно с родителями подпишете жилищный кредит или предоставите им финансовую помощь для покупки дома, это может поставить под угрозу их право на участие в программе Medicaid.

Это программа помощи на основе потребностей, и некоторые виды финансовой помощи, такие как помощь в покупке дома, могут считаться учитываемым активом, если дом записан на имя родителей.

Заключение

Любой из вышеперечисленных вариантов принесет свои плоды в будущем. У домовладельцев есть множество возможностей окупить вложения в свою собственность.

сообщений о потенциальной опасности свинца в сфере недвижимости

• Знайте свои права перед покупкой или арендой:
• Знайте свои обязанности перед тем, как продать или сдать в аренду:

Покупатели и арендаторы жилья: знайте свои права, прежде чем покупать или сдавать в аренду

Многие дома и кондоминиумы, построенные до 1978 года, имеют краски на основе свинца.Сколотая или ухудшающаяся краска, или на поверхностях, которые трутся друг о друга, таких как окна и двери, образует свинцовую пыль, которая может представлять серьезную опасность для здоровья пассажиров и посетителей. Покупатели и арендаторы жилья имеют важные права знать о наличии свинца — до подписания контрактов или договоров аренды.

Homebuyers

Федеральный закон требует, чтобы перед обязательством по контракту покупать целевое жилье, включая большинство зданий, построенных до 1978 года, покупатели должны получить от продавца следующие документы:

• Информационная брошюра, утвержденная EPA, по выявлению и контролю потенциальных клиентов. Опасности, связанные с краской, Защитите свою семью от свинца в доме (PDF).
• Любая известная информация, касающаяся присутствия в доме или здании краски на основе свинца или опасностей, связанных с краской на основе свинца.
  • Для многоквартирных зданий это требование включает записи и отчеты, касающиеся общих частей и других единиц, когда такая информация была получена в результате оценки всего здания.
• Приложение к контракту или формулировка, включенная в контракт, которая включает «Заявление о потенциальном риске» и подтверждает, что продавец выполнил все требования к уведомлению.
• 10-дневный период для проведения проверки окраски или оценки рисков для красок на основе свинца или красок на основе свинца. Стороны могут письменно договориться о продлении или сокращении срока проверки. Покупатели жилья могут отказаться от этой возможности осмотра. Если у вас есть опасения по поводу возможной краски на основе свинца, перед покупкой проконсультируйтесь с сертифицированным инспектором.

Арендаторы

Федеральный закон требует, чтобы до подписания договора аренды на целевое жилье, включая большинство зданий, построенных до 1978 года, арендаторы должны получить от вашего арендодателя следующую информацию:

• Информационная брошюра, утвержденная EPA, по выявлению и контролю над свинцовыми домами. краски, защитите свою семью от свинца в своем доме (PDF).
• Любая известная информация, касающаяся присутствия в доме или здании краски на основе свинца или опасностей, связанных с краской на основе свинца.
  • Для многоквартирных зданий это требование включает записи и отчеты, касающиеся общих частей и других единиц, когда такая информация была получена в результате оценки всего здания.
• Приложение к контракту или формулировка, включенная в контракт, которая включает «Предупреждение о свинце» и подтверждает, что арендодатель выполнил все требования к уведомлению.

Если у вас есть сомнения, попросите арендодателя провести осмотр на предмет опасности свинца у сертифицированного инспектора, прежде чем подписывать договор аренды.

Арендодатели и продавцы жилья: знайте свои обязанности перед тем, как продавать или сдавать в аренду

Управляющие недвижимостью и арендодатели

Как владельцы, арендодатели, агенты и менеджеры арендуемой недвижимости вы играете важную роль в защите здоровья своих арендаторов и их дети. В зданиях, построенных до 1978 года, гораздо чаще используется краска на основе свинца.Федеральный закон требует, чтобы вы предоставили определенную важную информацию об опасностях, связанных с краской на основе свинца и / или краской на основе свинца, прежде чем потенциальный арендатор возьмет на себя обязательство по договору аренды арендовать у вас.

Арендодатели должны предоставить потенциальным арендаторам целевого жилья, включая большинство зданий, построенных до 1978 года:

• Утвержденный EPA информационный буклет по выявлению и контролю опасностей, связанных с краской на основе свинца, «Защитите свою семью от свинца в вашем доме» (PDF).
• Любая известная информация об опасностях, связанных с краской на основе свинца или краской на основе свинца, имеющей отношение к зданию.
  • Для многоквартирных зданий это требование включает записи и отчеты, касающиеся общих частей и других единиц, когда такая информация была получена в результате оценки всего здания.
• Приложение с раскрытием информации о потенциальных клиентах к договору аренды или язык, указанный в договоре аренды, который включает «Заявление о предупреждении о потенциальных клиентах» и подтверждает, что вы выполнили все требования к уведомлению.

Агенты по недвижимости и продавцы дома

Как агенты по недвижимости и продавцы жилья, вы играете важную роль в защите здоровья семей, покупающих и переезжающих в ваш дом.В зданиях, построенных до 1978 года, гораздо чаще используется краска на основе свинца. Федеральный закон требует, чтобы вы предоставили определенную важную информацию об опасностях, связанных с краской на основе свинца и / или краской на основе свинца, прежде чем потенциальный покупатель будет обязан по контракту купить ваш дом.

Агенты по недвижимости должны:

• проинформировать продавца о его или ее обязательствах в соответствии с Правилом уведомления и раскрытия информации о недвижимости. Кроме того, агент несет ответственность вместе с продавцом или арендодателем, если продавец или арендодатель не соблюдают требования; за исключением случаев, когда отказ связан с конкретной информацией об опасности краски на основе свинца или краской на основе свинца, которую продавец или арендодатель не раскрыл агенту.